상가임대차보호법 개정안 (2018.10.16)
(2018.10.16)
안녕하세요! 빌사남입니다.
최근 개정 된 상가임대차보호법에 대해 얘기해보겠습니다!
1. 권리금 회수기회 보호기간을 임대차 종료 3개월 -> 6개월로 연장
2. 임차인의 계약갱신요구권을 5년 -> 10년 연장
3. 권리금 적용대상에 전통시장 포함
4. 상가임대차분쟁조정위원회 신설
크게 4가지로 정리할 수 있습니다.
우선 이번 개정 법안은 소급 적용 여부가 제각각이라 주의해야합니다.
예를들어 권리금 회수기회 보호기간 같은 경우는 바로 소급적용이 되지만 계약갱신요구권의 경우 소급적용이 되지 않고 시행일인 2018.10.16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용됩니다.
최근 개정 된 상가임대차보호법에 대해 얘기해보겠습니다!
1. 권리금 회수기회 보호기간을 임대차 종료 3개월 -> 6개월로 연장
2. 임차인의 계약갱신요구권을 5년 -> 10년 연장
3. 권리금 적용대상에 전통시장 포함
4. 상가임대차분쟁조정위원회 신설
크게 4가지로 정리할 수 있습니다.
우선 이번 개정 법안은 소급 적용 여부가 제각각이라 주의해야합니다.
예를들어 권리금 회수기회 보호기간 같은 경우는 바로 소급적용이 되지만 계약갱신요구권의 경우 소급적용이 되지 않고 시행일인 2018.10.16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용됩니다.
먼저 권리금 회수기회 보호기간이 무엇일까요?
임차인은 임대차 기간이 끝나면 임대인에게 다음 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하게 한 후 상가를 물려주고 권리금을 받으려고 하는 경우가 있습니다.
이때 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시’까지 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 신규 임차인으로부터 권리금을 받는다고 하면, 임대인은 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대계약을 체결해야 하고, 만일 이를 거부하거나 방해 시 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해야 할 수 있습니다.
임차인은 임대차 기간이 끝나면 임대인에게 다음 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하게 한 후 상가를 물려주고 권리금을 받으려고 하는 경우가 있습니다.
이때 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시’까지 임대인에게 신규 임차인을 주선하고 신규 임차인으로부터 권리금을 받는다고 하면, 임대인은 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대계약을 체결해야 하고, 만일 이를 거부하거나 방해 시 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해야 할 수 있습니다.
이러한 권리금 회수 보호기간 내용이 2018.10.16. 에 개정되어, 임대차기간이 끝나기 ‘3개월’ 전부터 임대차 종료시 까지가 아니라 ‘6개월’ 전부터 임대차 종료시까지 로 변경되었습니다.
이 법은 소급적용이 가능하며 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되기 때문에 기존 임차인들의 권리 또한 확대 보장될 수 있게되었습니다.
기존 상임법에 따른 5년의 계약 갱신요구권을 이미 다 행사하였고, 아무래도 다음 임대차 계약 갱신을 해주지 않을 것 같은 임차인들은 해당 규정을 최대한 활용하여 새로운 임차인에게 권리금을 회수하는게 좋습니다.
이 법은 소급적용이 가능하며 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되기 때문에 기존 임차인들의 권리 또한 확대 보장될 수 있게되었습니다.
기존 상임법에 따른 5년의 계약 갱신요구권을 이미 다 행사하였고, 아무래도 다음 임대차 계약 갱신을 해주지 않을 것 같은 임차인들은 해당 규정을 최대한 활용하여 새로운 임차인에게 권리금을 회수하는게 좋습니다.
다음으로 임대차계약 갱신요구권은 무엇일까요?
임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 임대인은 상가임대차보호법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 봅니다.
(다만, 차임과 보증금은 적절한 범위에서 증감 가능)
또한 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 임대인은 상가임대차보호법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 봅니다.
(다만, 차임과 보증금은 적절한 범위에서 증감 가능)
또한 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
이러한 갱신청구권 내용이 이번 2018.10.16.에 개정되어 기존 5년의 임대차 보장기간을 10년으로 확대하였습니다.
이 법은 소급적용이 불가하고 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 현재 장사를 하고 있는 모든 임차인에게 소급 적용이 되는 것이 아니기 때문에 임차인의 초기 계약 시기나 남은 기간을 따져봐야 하니 주의해야합니다.
이 법은 소급적용이 불가하고 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 현재 장사를 하고 있는 모든 임차인에게 소급 적용이 되는 것이 아니기 때문에 임차인의 초기 계약 시기나 남은 기간을 따져봐야 하니 주의해야합니다.
2018.10.16. 이후에 체결되는 임대차계약은 당연히 개정 법률의 적용을 받을 수 있지만,
‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’ 은 무엇일까요 ?
예를들어 보겠습니다.
2018.8.1.에 1년 임대차계약을 체결하였던 임차인은
개정 법률이 시행된 2018.10.16. 이후인 2019.07.31.이 임대차기간 만료일이고 2019.07.31.을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지 사이 계약갱신요구권이 있으므로 갱신을 요구 할 경우 이에 해당하여 개정 법률의 적용을 받을 수 있습니다.
결국 임차인은 2018.08.01.부터 2027.07.31. 까지 최대 10년간 임대기간을 보장 받을 수 있게됩니다.
반면에 2013.11.20.에 1년 임대차계약을 체결하였던 임차인은
2014.11.19.에 임대차기간이 만료하였고 1년마다 계약갱신을 하였다고 가정해 봅시다.
2018.11.19.까지 마지막 5년의 임대기간이 종료하고
이번 법이 개정되어 시행되는 2018.10.16. 이후에는 더 이상 계약갱신을 할 수있는 권리가 없는 것이므로
‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’ 에 해당하지 않아 10년의 임대기간을 보장받지 못하게 됩니다.
‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’ 은 무엇일까요 ?
예를들어 보겠습니다.
2018.8.1.에 1년 임대차계약을 체결하였던 임차인은
개정 법률이 시행된 2018.10.16. 이후인 2019.07.31.이 임대차기간 만료일이고 2019.07.31.을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지 사이 계약갱신요구권이 있으므로 갱신을 요구 할 경우 이에 해당하여 개정 법률의 적용을 받을 수 있습니다.
결국 임차인은 2018.08.01.부터 2027.07.31. 까지 최대 10년간 임대기간을 보장 받을 수 있게됩니다.
반면에 2013.11.20.에 1년 임대차계약을 체결하였던 임차인은
2014.11.19.에 임대차기간이 만료하였고 1년마다 계약갱신을 하였다고 가정해 봅시다.
2018.11.19.까지 마지막 5년의 임대기간이 종료하고
이번 법이 개정되어 시행되는 2018.10.16. 이후에는 더 이상 계약갱신을 할 수있는 권리가 없는 것이므로
‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’ 에 해당하지 않아 10년의 임대기간을 보장받지 못하게 됩니다.
그렇다면 매도인은 어떠한 경우에도
‘무조건’ 10년까지 보장해야 하는걸까요?
결론은 NO,
‘정당한 사유’ 가 있을 경우 임차인의 갱신요구를 거절하고 임대차계약을 종료할 수 있습니다.
정당한 사유는 다음과 같습니다.
- 3기에 거쳐 차임을 연체하는 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 상가건물 전부 또는 일부를 재임대하는 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
‘무조건’ 10년까지 보장해야 하는걸까요?
결론은 NO,
‘정당한 사유’ 가 있을 경우 임차인의 갱신요구를 거절하고 임대차계약을 종료할 수 있습니다.
정당한 사유는 다음과 같습니다.
- 3기에 거쳐 차임을 연체하는 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 상가건물 전부 또는 일부를 재임대하는 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
이번 개정은 상가임차인의 안정적인 영업권을 보장하여 젠트리피케이션 문제를 해소하고, 임차인이 땀과 노력을 들여 쌓아온 재산적 가치가 실질적으로 임차인에게 돌아갈 수 있도록 하는 방안을 마련하였다는데 의미가 있습니다.
건물주와 세입자는 가족입니다.
힘든 시기에 서로 상생하고 갑과 을이 없는 아름다운 모습을 만들어 가야합니다!
건물주와 세입자는 가족입니다.
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