성공사례

위반건축물이란?
사용승인 후에 용도변경, 증축, 개축, 대수선 등의 행위를 할 경우 건축법에서 정해진 절차를 거치지 않고 무단으로 행한 건축물을 말합니다.

위반건축물의 적발은 항공촬영, 인근 주민의 민원신고, 관계 공무원의 실사 등을 통해 단속되며 건축물대장에 위반건축물로 등재된 후 원상복구 등의 시정명령을 받게 됩니다.

위반건축물에 해당하는 경우에는 건축물대장 오른쪽 상단에 '위반건축물' 이라고 노란표시로 꼬리표가 붙습니다.

자세한 위반 내용은 건축물대장의 '변동사항'란에서 확인할 수 있습니다.

위법건축물의 유형으로는
1. 불법으로 다세대 등의 발코니 확장
2. 무단 용도변경, 증축, 개축, 대수선 등의 위법행위
3. 건폐율이나 용적률 초과 건축
4. 무허가 옥탑방
5. 들어내기식 증축
6. 주차장 부지의 무허가 건물
7. 상가 전면 테라스 등이 해당됩니다.

실무에서는 위반건축물에 대한 행정대집행은 거의 사문화 되어 특별히 도로법 위반사항이 아니면 강제철거 같은 집행은 하지 않고 범칙금의 형식으로 이행강제금을 건물주에게 부과하고 있습니다.

이행강제금은 2회의 시정명령 후 연 2회까지 부과될 수 있으며 다세대주택의 경우에는 세대전용면적과 위반 면적의 합이 85제곱 이하면 최대 5회까지만 부과가 되고 5회를 완납되었다면 더 이상의 이행강제금은 부과되지 않습니다.

그러나 85제곱 초과하는 다세대주택이나 상가주택, 다가구택은 횟수 제한없이 해마다 계속 부과가 되니 주의해야합니다.

사실 건물주 입장에서는 위반건축물로 인해 얻는 이익이 이행강제금보다 크다면 금전적 수익 또한 크기 때문에 원상복구를 안하는 경우도 많습니다.

이처럼 건물 매입 시 위반건축물은 반드시 확인해야 할 부분은 맞지만 무조건 피해야 될 물건은 아닙니다.

위반 내용을 파악해서 해제 가능 여부를 살펴야 하고 위반사항을 안고 가야 한다면 이행강제금의 과다 유무를 파악하시면 됩니다.
(납부하고 남은 이행강제금은 매수인에게 승계)

위반으로 얻는 수익의 정도를 비교하고 한시적인지 영구적인지 살핀 후 가격 흥정 면에서도 우월적 지위를 가지고 임한다면 좋은 거래로 이끌 수 있습니다.