성공사례

노선상업지란 무엇일까요?
하나의 필지에 상업지 + 주거지 즉, 둘 이상의 용도지역이 혼재되어있는 지역을 말합니다.

예를들어 한 필지 위에 [제3종일반주거지역] 과 [일반상업지역]이 혼합 되어있는 경우인거죠!

이럴 경우 건폐율, 용적률 및 기타 행위제한 사항은 어떻게 적용될까요?

과거에는 둘 중 작은 부분이 330㎡ (노선상업지역은 660㎡) 이하인 경우 가장 큰 면적이 속한 용도지역의 건폐율, 용적률을 적용 했었는데요,

아무래도 큰 면적 용도지역의 용적률을 적용하다 보니 유리한 용도지역 규정을 적용 받기 위해 비정상적으로 토지를 분할, 합병하는 사례가 많아졌고 이를 방지하기 위해 가중평균 된 용적률을 적용하기로 2012년 건축 법안이 개정되었습니다.

현재 시행되고 있는 내용이 바로 각각 비율에 맞춰 가중평균을 낸 후 용적률을 산정하는 것 인데요!

쉽게 예를 들어보겠습니다.

대지 1,320㎡에 제3종일반주거지역 650㎡, 일반상업지역 670㎡로 나뉘어진 노선상업지가 있습니다.

먼저 가장 작은 면적 부분을 확인합니다. (노선상업지역이기 때문에 660㎡ 이하)

둘 중 작은 면적인 제3종일반주거지역 650㎡는 660㎡ 이하에 해당 됩니다.

이 경우 과거에는 일반상업지역 (용적률 800%) 의 건축기준을 적용 받아 총 면적 1만560㎡의 건물을 지을 수 있었지만 현재는 3종일반주거지와 일반상업지역 용적률을 면적으로 가중 평균해 용적률 59%를 적용 받게 되고 건축 가능 면적은 6,983㎡로 줄어들게 됩니다.

이 처럼 바뀐 법으로 과도한 분할의 편법이 사라지고 형평성의 구조를 이룰 수 있게 되었습니다.

현재 800%를 적용 받는 필지는 없다고 보시면 됩니다.

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가장 작은 부분을 차지하는 용도지역의 면적이 330㎡를 초과하면 (노선상업지역 660㎡) 각 지역별로 규제가 적용됩니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 84조 참조).

일반적으로 제3종일반주거지역은 50%, 일반상업지역은 80%의 건폐율 규제를 받고 용적률도 각각 250%, 800%가 적용됩니다.

이러한 건물이 앞에는 크고 뒤에는 작아 옆에서 보게되면
L자형에 모습을 띄고 건물 앞면과 뒷면의 층고가 확 달라지는 경우가 많아 미관을 저해한다는 평이 있습니다.

빌딩투자에 있어 용도지역이 왜 이렇게 중요할까요?

용도지역에 따라 건폐율, 용적률 및 기타 행위 제한이 달라지기 때문입니다.

즉, 용도지역에 따라 토지 활용도가 달라진다는 얘기죠.

만약 투자하려는 땅에 용도지역이 혼재해 있다면 상업지와 주거지역의 비율을 정확히 체크하고 건축상 제한사항이 어떻게 결정되는지 확인해야 합니다.

그리고 이를 반영하여 미래가치를 판단하시기 바랍니다.